随着我国城市化进程的加快和房地产市场的繁荣，人们对住房问题的关注也越来越多，特别是中低收入群体对住房的需求越来越迫切。经济适用房是政府为解决民生问题而采取的一项重要措施，它的建设和管理成效将直接影响到社会的和谐稳定和可持续发展。因此，对当前经济适用房建设和管理中存在的问题和对策进行深入研究，是进一步提高我国住房保障水平，促进社会公平和公正的重要途径。

一、保障性住房建设与管理的重要性

经济适用房的建设和管理是关系到社会和谐稳定和经济持续健康发展的重要问题。保障房作为国家解决中低收入群体住房困难的重要举措，不仅关系到民生福祉，而且已成为衡量一国或地区社会保障制度完善程度的重要指标。随着城市化进程的加快，住房问题日益突出，特别是低收入人群，高房价已成为其融入城市的障碍。经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房，通过政府补贴、限价销售或出租等方式，有效地降低了居住成本，使这部分人可以拥有或租赁到价格合理、条件合适的住房，保障其基本居住权利，促进社会公平和正义。

在宏观层面上，保障房建设也可以带动建筑、建材、服务业等相关行业的发展，创造大量的就业岗位，对经济增长起到积极的推动作用。据统计，每投资100亿元保障房，就能直接或间接地带动相关产业产值200亿元左右，创造20万个就业岗位。同时，合理布局和建设经济适用房，有利于优化城市空间结构，缓解人口密集和交通拥挤，促进城市可持续发展。更重要的是，对经济适用房的有效管理，直接影响着经济适用房的使用效率和居民的满意程度。建立完善的准入和退出机制，动态调整租金或销售价格，并建立后期维修管理制度，保证有限的经济适用房资源得到公平、合理地配置，保障居民生活品质。比如，实行严格的资格审查制度，确保符合条件的家庭和个人才能享受到保障政策；对住宅进行定期评估，及时对住宅进行修缮，以延长住宅的使用年限，降低住宅的安全隐患^[1]。

二、保障性住房建设与管理存在的问题

（一）资金投入不足与分配不均

在经济适用房的建设和管理中，存在着投资不足和分配不平衡的问题。据统计，我国每年用于经济适用房的投资虽然逐年增加，但是仍然不能满足越来越多的需要，资金缺口达到数百亿元。这直接制约着经济适用房建设的规模与速度，使大量低收入家庭难以得到应有的住房保障。与此同时，也存在着资金分配不均衡的问题，一些经济发达地区由于财力雄厚，保障性住房建设资金相对充裕，而部分欠发达地区由于财政困难，保障性住房建设进度缓慢，加剧了地区间住房保障水平的不均衡。另外，由于资金使用效率不高，一些项目由于管理不善造成资金浪费，使资金更加紧张^[2]。

（二）质量与管理效率低下

在经济适用房建设和管理中，存在着设计和建设质量低下、管理效率低下等突出问题。具体表现为：部分经济适用房在设计阶段缺乏足够的论证和优化，导致设计变更频繁，不仅工期延长，而且建设费用增加，据统计，由于设计调整带来的费用平均占项目总投资的5%-8%。同时，由于施工质量控制不严，一些工程使用的材料不合格，施工工艺不规范，影响了住宅的使用寿命和居住体验，根据质量检测报告，10%-15%的保障性住房交房后一年内出现了不同程度的质量问题。此外，还存在着管理效率不高的问题，比如项目管理队伍的沟通协调能力不强，信息不能及时传递，造成资源分配不当，工程进度落后。据统计，由于管理不善造成的工期延误平均占总工期的10%—15%，严重影响了保障性住房的及时供应和社会效益。

（三）准入与退出机制不健全

在经济适用房建设和管理中，准入和退出机制不够完善是一个突出的问题。一方面，由于准入机制审核不严，导致一些不符合条件的家庭和个人以不正当的方式取得了保障性住房，据统计，约5%的保障性住房在分配过程中存在隐瞒收入、虚报资产等信息，严重影响住房保障公平。另一方面，由于退出机制实施不佳，在家庭经济状况有所好转、不再具备保障条件的情况下，未能及时、有效地实施退出，导致保障房资源不能充分流向有需求的群体。据统计，我国每年有3%的经济适用房需要退出，而没有真正退出，这既加剧了住房供需矛盾，又影响到住房保障制度的可持续发展^[3]。

（四）后期运营管理与服务缺失

虽然经济适用房建设和管理取得了显著成绩，但在后期运营管理和服务方面仍存在不足。具体来说，一些经济适用房项目交付使用后，由于缺乏有效的运营管理机制，导致房屋维修得不及时，居住环境日趋恶化。据统计，约20%的经济适用房在入住5年内因缺少专业管理人员，导致公共设施破损严重，绿化带荒废，垃圾未及时清理。另外，服务缺失也很严重，一些低收入住房的住户反映，他们很难享受到与普通住宅小区相同的物业服务，如保安、保洁、维修等，影响了他们的居住体验和幸福感。调查显示，在低收入住房中，近三成的居民对现行物业服务不满意，认为服务质量与效率有待提高。这既影响到经济适用房的可持续使用，又影响到住房保障制度实施的有效性。

三、优化保障性住房建设与管理的有效对策

（一）强化资金保障，优化资源配置

优化经济适用房建设和管理的核心环节是加强资金支持和优化配置。要做到这一点，就需要通过多元化的融资渠道和精细的资源配置来保证经济适用房项目的持续发展和高效率运营。在融资渠道上，要积极探索和实践多元化融资方式；在传统的政府投入基础上，鼓励社会资本以PPP方式参与保障房建设，实现风险分担和利益共享。比如，建立PPP项目合作的具体框架，明确政府和社会资本的出资比例、回报机制和退出路径，提高社会资本的参与意愿。同时，充分运用住房保障专项债券和贷款贴息等政策性金融工具，为经济适用房建设提供长期、稳定的融资支持。据统计，近几年来，在一些城市，通过PPP和引入社会资本，社会资本在保障性住房建设资金中已经占到30%—40%，有效缓解了政府财政压力。

优化资源分配要求精细管理，使每一份投资都发挥最佳效益。这包括土地利用高效化，即在城市规划中预留充足的经济适用房用地，并通过提高容积率和优化建筑设计来增加住宅供给^[4]。如，一些城市采用模块化建筑设计，不仅缩短了建设周期，而且提高了土地利用效率，使单位面积每平方米可建住宅数量增加20%以上。在此基础上，注重新型建材和技术的创新应用，推广绿色建筑和节能技术，减少长期运行费用，提高人居环境品质。数据表明，使用绿色建筑材料的经济适用房与传统建筑相比，能节省25%左右的能源消耗，大大降低了居民的生活成本。

（二）提升建设质量，强化管理效率

优化经济适用房建设和管理的有效措施，核心是提高建筑质量和提高管理效率，这直接关系到住宅的居住质量和资源的高效利用。为此，可采取如下措施：一方面，要注重科学的规划和技术的创新，提高建筑质量。在项目前期，充分利用大数据分析，对住房需求进行合理预测，保证保障房布局符合城市发展需求，又能满足中低收入人群的居住需求。在设计中融入绿色建筑理念，如使用节能材料，优化自然采光通风，不但可以降低后期维修费用，还可以提高住户的居住舒适性。例如，某城市的经济适用房采用高效保温窗及太阳能热水系统，年平均能耗下降20%左右，居民满意度明显提高。同时，在施工过程中严格执行质量管理体系，引进第三方质检机构定期对施工过程和材料质量进行检测，保证每一道工序和每一种材料的质量均达到国家标准。在此基础上，推广装配式施工技术，通过标准化设计，工厂化生产，现场组装，不仅可以大幅缩短工期，而且可以大大提高建筑的精度和质量，如某保障性住房项目采用这种方法，工期缩短30%，质量合格率达98%。另一方面，要提高管理效能，还需要借助信息技术，建设智慧住宅管理平台。该平台集申请、发放、维护、监管于一体，能够实时更新和共享数据，提高管理的透明度与效率。例如，通过大数据分析，实现住房供需精准匹配，降低空置率，保证有限资源合理配置。又比如，利用物联网技术远程监测和维护住宅公共设施，一旦发现问题，可以及时作出反应并加以处理，极大地提高了居住的安全性和便利性^[5]。

（三）完善准入退出，健全机制体系

完善经济适用房的准入和退出机制，完善制度是深化经济适用房建设和管理的重要环节，直接关系到住房保障资源的高效分配和公平分配。具体来说，该机制的完善需要从多个维度进行精细化操作，保证各个环节与现实需求精准对接，推动住房保障体系的可持续发展。建立一个动态的数据访问审核系统是基础.本项目拟以大数据和云计算为基础，整合公安、民政、税务、社会保障等多部门信息，构建一个综合的居民住房和经济状况查询平台。该平台不仅可以实时更新申请人的收入、资产和住房状况，而且可以利用算法模型对可能存在的问题进行准确甄别，有效地避免虚报、隐瞒等现象，确保保障性住房真正惠及中低收入家庭。如，某市应用该系统后，审核时间由原来的三个月压缩到一个月，而审核准确率提高到95%以上，大大提高了审核的效率和准确性。建立和完善退出机制也不能忽视。明确企业退出标准，实行柔性管理和刚性执法相结合的战略；一方面，对符合条件的“农转非”家庭，给予租房补贴、购房优惠等必要的过渡性扶持，鼓励其主动退出，顺利过渡；另一方面，对恶意侵占经济适用房资源的行为，加大处罚力度，包括取消申请资格，追回违法所得，并将其记入个人征信系统，形成有效的震慑作用。同时，建立定期审核和不定期抽查机制，保证退出机制顺利实施。例如，某地区实行“三年一复审”制度，结合随机抽查，及时发现和处理违规行为，保证住房保障资源良性循环。另外，加强信息公开和社会监督也是完善准入和退出机制的重要一环。通过政府网站，社区公告栏，社会媒体等渠道，定期公布经济适用房的分配和使用情况，接受社会监督。为维护住房保障体系的公平和公正，我们还设立了热线电话。这一透明运作模式，不但增加市民的信任度，更可提供有价值的意见回馈，以持续改善机制。

（四）加强后期运营，完善服务管理

要优化经济适用房的建设和管理，必须加强后期运营管理，提高服务质量。这个环节不仅关系到住宅的物质保养，而且关系到居民的生活品质和社区的长期发展。要做到这一点，就必须在下列领域深入开展工作：一方面，要建立完善的后期运作机制，保证经济适用房的可持续、有效管理；这包括制定详细的运行维修计划，确定维修周期、内容和标准，如每年进行一次全面的房屋安全检测，每季度检查电梯、消防等公共设施，确保住宅的安全和宜居。同时，引入物联网等智能管理系统，对住宅进行实时监控，及时发现和解决存在的问题，提高管理效率和质量。注重提高服务质量，以满足居民多样化的需要。此外，还可以设立社区服务中心，为居民提供“一站式”服务，包括物业维护，生活咨询，就业指导等，提升居民对社区的归属感与满意度。如某市保障性住房工程中引入“智慧社区”的概念，使居民能够方便地预约维修、参加社区活动，甚至还能参加网上教育课程，极大地丰富了居民的精神文化生活。另外，加强社区文化建设，营造邻里和谐氛围，对提高经济适用房后期运营质量具有重要意义。通过定期举办节日庆典、亲子活动、健康讲座等社区活动，促进居民之间的沟通和理解，创造一个温馨和谐的居住环境。本研究发现，参与社区活动较多的家庭，其居住满意度比不参加或偶尔参加的家庭要高，说明社区文化建设对提升居住体验的重要作用。此外，也不能忽略经济适用房后期运营中的可持续发展问题，探索绿色经营模式。如，推广节能材料和设备，实行垃圾分类和回收，鼓励居民参与到环境保护中来，营造一个低碳的人居环境。某经济适用房工程采用太阳能光伏板，既能有效地减少公共区域的能源消耗，又能起到节能减排的作用^[6]。

四、结束语

综上所述，经济适用房是民生工程中不可或缺的一环，它的建设和管理水平直接关系到社会和谐和民生福祉。面对目前存在的问题，需要不断地创新机制，优化资源配置，加强监管，保证保障性住房政策能够得到有效地落实，真正满足人们的住房需要，促进社会公平和可持续发展。

参考文献

[1] 许志良.浅谈当前保障性住房建设与管理存在的问题及对策[J].纳税,2019,13(26):238-239.

[2] 邓晟.保障性住房建设财务管理中存在的问题及对策[J].行政事业资产与财务,2019,(12):73-74.

[3] 刘友海.浅谈城镇保障性住房建设档案管理方面存在的问题及对策[J].中国高新区,2018,(08):241-242.

[4] 张亚娜.保障性住房建设中财务管理存在的问题及优化措施研究[J].营销界,2024,(11):68-70.

[5] 段雨珊,叶波,梁本部.保障性租赁住房研究中心的建设与管理研究[J].中阿科技论坛(中英文),2024,(02):77-81.

[6] 徐浩.关于保障性住房工程建设管理的研究[J].中国住宅设施,2023,(08):28-30.