引言

高水平推进城市空间治理现代化，是全面贯彻落实党的二十大精神、实现中国式现代化的必然要求。城市经过长期发展，城市规模不断扩大，城市功能持续完善，但大量存量空间亟待改造，城市空间建设制度体系亟待建立，城市建设品质亟待提升，城市发展能级与经济实力、城市地位不相匹配。政府工作报告明确今年政府工作的总体要求，其中之一是“突出优化城市格局和功能品质”。

1城市更新视角下旧城改造实施困境

1.1社会资本参与城市更新项目存在征拆、供地、财政等制度性障碍

经过近20年的“城中村”改造，中心城区可供开发的建设用地较少，遗留下来的多是类似于村集体预留产业用地等低效用地。同时，随着房价上涨，造成拆迁安置补偿成本上升，使得房企难以“平衡”望而却步。加上规范土地出让、防范和化解地方政府隐性负债的政策要求，例如：2016年财政部发文要求土地储备机构不得向银行业金融机构举借土地储备贷款，一定程度上限制了社会资本通过一二级联动方式参与城市更新项目的路径。

1.2过去“城中村”改造因缺乏统一规划导致用地分散和闲置

过去“城中村”改造规划方案大多以村为单位进行编制，缺乏统一规划。根据相关政策规定，“城中村”用地被划分为还建用地、开发用地、产业用地和储备用地等，这种小而全的划分既不利于土地的综合开发利用，也不利于各村与周边环境的协调开发建设。同时，由于改制后的公司缺少产业运营能力，造成大量村集体预留产业用地闲置的问题，这类用地性质已调整为国有建设用地，其初衷在于靠产业带来的租金收益为原村民提供长期收入来源保障，但用途限于产业开发，土地价值尚未得到进一步释放。

2城市更新视角下旧城改造策略

2.1完善社区改造协同组织机制，提高主体参与改造协调性

为确保参与改造各主体之间形成协调的良性互动，符合协同治理理论的完备工作机制和组织体系必不可少。可通过制度来规范参与主体的行为，使得不同参与主体之间能够紧密协作生成合力，从而形成“1+1＞2”的良好状态，推进改造工作顺利进行。目前改造相关工作组织机制多针对单个参与主体，并没有形成有效的多元主体协同机制。因此，政府应当转变工作理念，形成与其他参与主体平等协作的关系，发挥自身引导作用，促进其他参与主体的协作。根据协同治理理论，首先要采用灵活方式不断引进相关市场参与主体，并且在相关改造项目上对其进行委托管理以及服务外包，充分调动市场积极性，发挥资源整合与运营优势。其次要关注居民的真正需求，拓展社区居民参与渠道，增加居民的参与感和归属感。征求社区居民意见时不能流于形式，而是要让居民参与改造研讨，直接与社区改造规划设计方对话，充分表达居民的意见建议，让居民意识到参与改造的重要价值和意义，进一步增强社区居民的归属感。最后要培育、吸引社会组织参与改造行动。政府可以利用城市内的高校资源，与其智库开展合作，吸纳高素质的高校师生团队配合改造行动，完善、拓展相关改造项目，发动媒体进行政策宣传以及征求社会意见，注入新活力。

2.2落实以人为本的改造理念

旧城区改造从本质上来看是为了满足居民需求，为居民服务。在传统的旧城区改造中，部分设计师仅凭经验，过分追求建筑外观，忽略了整体协调性。这样的建筑物功能性较差，实用性也较差，不仅加大了资金投入，还造成了不必要的资源浪费。旧城规划中人才是主要核心元素，以人的视角为切入点，综合分析旧城区周边综合环境。政府部门应建立健全有关法规，为旧城区规划提供有力政策支撑，保护历史建筑。同时，也可以建立信息交流平台，利用公众号或微信群，组织群众参与到旧城改造中，鼓励群众献言献策，采纳有建设性意义的建议。这是贯彻落实以人为本理念的最好方式，将民众的建议落在实处，有助于提高其积极性和参与度。旧城区规划设计师应不断转变思想，突破传统模式束缚，以辩证的角度看待问题，使城市设计呈现生机勃勃的状态，以符合现代化建筑理念要求。

2.3应用虚拟现实技术

虚拟现实技术它是指利用计算机或者其新的传感器创造出的一种人机交互手段，其中虚拟技术结合了计算机技术，图像学技术以及仿真学技术，在多维空间上创造出虚拟现实的图像化。同时运用图像化的方式创造出一种沉浸式的虚拟信息环境，并且与环境进行相应的交互。在国内的土木工程管理以及城市更新中均会用到虚拟现实技术，让城市更新具有科学性，精确性，并且更好的指导旧城居住更新中的改造与设计。虚拟现实技术在现代居住空间设计中逐渐得到应用，尤其在大规模的城市规划与居住更新中进行实践化设计与运用。在复杂的空间以及结构体系中能够运用虚拟现实技术比较好的进行全方位的研究与探讨。在虚拟现实工作坊中采用相应的技术，将旧城改造空间进行梳理，针对不同的场景进行图像化拍摄并且运用计算机算法将一些图像进行整合，形成比较完整的周围情况以及环境分析，通过虚拟现实沉浸式的设计方式可以让设计师比较清楚了解场地的现状等，然后在图像化中运用沉浸式的方式进行旧城居住空间的设计探讨，运用虚拟技术可以让场景进行图像化展示，并且模拟人在其中的使用状态以及行为活动。因此通过VR技术的使用，让居住空间的更新是为人而服务，并且也更加具有针对性，同时也可以提前了解一些动态化的信息。

2.4细化政策法规，加强实施指导

推动立法，形成实用性可操作性强、符合本地情况的当地特色法律条例，通过法律保障来破解实施难题。让项目主体、建设决策、资金进出、资产归属等问题有据可依。同时建立城市更新核心配套政策体系，发布未来社区、城乡接合部、历史街区、低效产业用地、滨水空间等方面的城市更新技术指南，指导各项建设。

结语

综上所述，基于城市更新视角下旧城区的改造工作是一个漫长的过程，不仅需要政府的支持，也需要城市居民加入其中。这是落实旧城区改造的关键所在，也是为人民提供更好生活环境的有力保障。只有政府和社区以及社会的力量共同攻坚克难，新理念与人民需求相结合，才能更好地实施改造计划，增强居民对城市的亲切感。此外，也能推动我国绿色建筑工程的发展，实现城市资源综合利用，真正实现高质量发展。

参考文献

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