随着很多条例的颁布，我国也在不断进步，《不动产登记暂行条例》的颁布实施标志着我国不动产统一登记制度正式进入实践阶段。作为与人民生活最相关的不动产—土地，登记是在所有不动产登记工作中开展最早，经验最丰富，覆盖最全面的，这将也是引起不动产统一登记的一个比较重要的关键环节，对于不动产统一登记中所要进行登记的规范格式，也为不动产统一登记的顺利完成奠定了基础和提供了良好的制度。学者们对现在的的土地登记工作进行了很多探讨，林辉针对《物权法》中提出的建立不动产统一登记制度的要求，提出过渡期土地登记工作的建议与思路等，在不动产登记制度正式实施以前，很多学者对于制度的讨论和研究都具有很高的理论价值，可以进行参考的范围，但缺少对理论的实践经验，《不动产登记暂行条例》是我国颁布的第一部不动产统一登记制度的法规，其中最大的优势就是对登记机构、登记依据、登记簿册、信息平台“四统一”的制度设计。所以本文从《不动产登记暂行条例》提出的“四统一”的要求入手，在实地调研的基础上，对不动产统一登记面临的土地登记问题与对策进行研究。

一、研究思路和研究方法

（一）研究思路：本文研究的主题是不动产统一登记工作中面临的土地登记问题以及决策，本文根据提出问题、分析问题、解决问题的思路，对其进行研究，找出现实中存在的问题和所面临的风险，通过对吉林市的不动产统一登记工作的研究，发现吉林市的工作亮点，同时还可以对日本和瑞典的不动产登记进行分析和借鉴，进而为加快我国不动产登记工作向好发展。

（二）研究方法：为了更好的研究和探索不动产登记所产生的问题，采用了一些研究方法，本文主要采用了文献分析法、问卷调查法、案例分析法这三种。

1.文献分析法：在进行研究之前，可以先通过网络或者百度等类似的数据库资源查阅一些国内外关于不动产登记的文献资料，用这些文献资料辅助此次研究的开展，且将国内外文献资料做阅读分析，并对这些资料进行详细的整理以及思考和深入的分析，通过分析别的文献从而研究不动产所面临的土地问题有哪些，有意识地探究问题产生的原因，在这些研究成果的基础上得出自身的见解。

2.问卷调查法：通过向人们发放一些调查问卷，按时收取有效调查问卷并将问卷数据做汇总，通过对人们实地的调查以及可以到吉林市不动产统一登记工作地进行实地的调查，通过调查结果根据现状来进行剖析，对于所存在的问题进行探究并研究决策再做出归纳总结，然后梳理出比较完善的不动产统一登记工作的对策建议。

3.案例分析法：本文会通过一个案例进行分析获取更好的经验和做法，使我国不动产统一工作可以更好的进行，选取了吉林市作为案例，对其进行分析研究，案例分析既可以通过对吉林市的分析也发现不动产登记土地面临的问题并研究其对策，还可以学习吉林市不动产登记工作的先进的方式，得以推广，进而丰富自己。

二、我国不动产统一登记的历史与取得成就

我国不动产取得了很多的成就，自国家从2007年提出统一登记以来，为了尽快建立统一规范的不动产登记制度，完善我国的不动产统一登记工作，政府颁布了许多的文件来督促尽快落实，就像2007年的《物权法》首次提出不动产统一登记概念，标志着我国不动产统一登记制度的正式确立，2007年之前几十年的时间一直采用的是不动产分散登记，实施不动产统一登记以后，与之前的分散登记进行对比，优越之处有三个：第一就是办事效率的提高，原来的登记地点都是分散的，需要去找相对应的部分来进行登记，现在统一登记集中办理了，不需要来回的跑了，中间也省略了很多的环节，不动产统一登记机构实施一站到底，让人省时省力，办事效率也得以提升。第二是保护产权，不动产统一实施以后，我们国家加大力度保护财产不受一点损失，也很大程度的保护人们的权利的产权，就像以前的一房多卖这种情况不会再出现，现在所有信息都是统一的，都可以使用手机进行查询，对公众公开，也保障了人们的知情权，不至于再被骗。 第三是对于征收房产税有促进作用。由于不动产统一之后就会将所以的信息都统一，建立一个数据库，严厉打击那些炒房价的现象。回望过去，相对于前几十年的分散登记，现在确实取得了很大的成就，也提高了我们的办事效率和保护了产权等。

我国正式实施不动产统一登记制度是在2015年3月1日，寓意着我国不动产管理进入一个全新阶段，改制度的制定和落实为我国不动产登记效率的提升、准确度的提升带去重要支持，有利于公民财产权益的有效保障，为房地产市场有序发展打下重要基础。值得一提的是，不动产统一登记制度的落实和推进，宣告过去多年多头登记、重复登记成为历史，采集到的不动产信息将做统一管理，登记与管理职责分散在不同部门，根本上实现了不动产信息的互通互享，为广大群众办理相关手续带去一定便利。

总体来说，不动产统一登记是促进房地产积极改变、提升房地产市场透明度、推动不动产税收制度改革的一把“利刃”，不动产交易安全性也得到保障，更好的确保了不动产交易的真实性与合法性，加上不动产登记信息的公开，更利于广大群众及政府监督，市场监管效率大幅度提升。今后，不动产统一登记制度也将愈加完善，将会推动我国不动产管理走向规范化、高效化。

三、不动产统一登记实践案例

对于不动产统计登记中土地登记面临的问题，并未从全国视角去探究，因为不动产统一登记面临的土地登记问题会因为地域差异而有所差异，为此，特意以吉林市为例进行研究，让问题暴露的更具体。吉林市不动产登记中心作为统一化的一个窗口，近些年也在不断提升管理水平，优化自己的服务质量，提出了很多的创新举措，为人们提供优质的登记服务，在向前发展道路上做出的各种努力值得肯定，当然，存在的不足也要客观了解。本次通过对吉林的不动产登记进行研究，旨在吸收他们的优点进行学习，来增加经验，也可以从不足中来分析问题，完成对实际问题的思考与反省，积极找寻土地面临问题应当如何解决的答案。

（一）吉林市不动产统一登记概况

不动产对于老百姓来说是一个很重要的东西，也是老百姓最关注的，是他们最重要的资产，占据了个人资产的大部分，保护好人们不动产的安全、保障不动产的利益不受侵害是老百姓最关心的问题，而不动产统一登记首先就是做好不动产的安全问题，观察吉林市的不动产统一登记工作，她们已经取得了老百姓的信任，走在了全国的前列，吉林市为了使不动产登记工作做得更好，使人们办事、办证更加的有效率，一直在思考新的方法，近几年，也推出了很多有利于工作可以更好的进行的创新方法，像与其他部门进行联办或者每周七天都有人工作，中间进行轮流休息，每天都开门营业，极大的方便了群众，使吉林市成为了先进的典范，鼓励我们向他们学习这种先进的做法。

所以我们将吉林的不动产统一登记工作进行研究和分析，通过匿名问卷调查的方式，了解群众的真实意见，通过调查问卷可以发现登记工作中存在的问题，以及其出现这些问题的原因，在研究对策从而可以得出一个结论，使我国登记工作更上一个台阶。

通过匿名调查得出了下面几个问题

（一）工作量大，员工综合素质有待提升。调研中发现，不少工作人员的工作量偏大，也可能是因为这个原因，导致工作人员压力过大，情绪方面不是很稳定，由此暴露出部分工作人员素质不是很好这个问题，很容易与前来登记的群众产生矛盾，甚至发生口角，这不仅会影响不动产土地登记工作，也会在社会层面上产生不良影响。通过调查结果中得到就说有的窗口回答问题不是很仔细，服务态度不好，没有太大的耐心。

（二）工作人员比较少，工作效率偏低。调研中发现，不动产统一登记工作人员相对偏少， 但是办理的业务却比较多，加上窗口也很少，所以人们来办理的时候需要排很长的队，等待的时候过于漫长。这些情况都表明工作效率有较大提升空间，可以采取简化流程、加大人才聘用力度、增多窗口等举措，避免服务质量偏低、工作效率偏低。

（三）宣传力度不大。针对不动产统一登记的宣传工作，虽然一直都在展开，但是宣传力度不够大，尤其是对便民利民新举措的宣传力度不够，有的人反映就是不熟悉办理流程，没有办理过一次的看不懂，不知道怎么网上预约，缴费，感觉很不便利，本质上想要让前来办理业务的群众感受到便利，但实质是因为宣传力度不够只带去了麻烦。

（四）短信通知内容不完善。开通短信通知业务，为的是便利群众办理业务，但是夹杂着诸多问题，如有的人反映去办理的时候虽然有短息提醒可以方便群众，但是短息的内容不是很完整，如果是登记缴费但是没有注明缴费方式，应当将这个加以完善。

（五）取号机取号太过于繁琐。购入取号机，原本为的是降低人力成本、应用科学技术提升工作效率，但若是被不规范使用，也会带来诸多麻烦与困扰。如有的人反映就是去办理事情的时候需要取号，一些小事情也需要走取号、叫号这一流程，与此同时，取号的过程太过于繁琐，人员多取号机又少，排队比较久，旁边也没有工作人员进行指导，很容易造成有限空间中人员十分拥挤，不利于管理，也不利于提升群众服务质量。

四、不动产统一登记面临的土地登记问题分析

在开展针对吉林市不动产登记中心的研究中，也完成了问卷调查，通过对一些调查数据的分析，发现土地登记工作进展较为顺利，但仍存在一些问题。其中，有的会出现登记依据缺失，登记机关不统一违背了不动产统一登记的“统一性”原则，还要登记簿与信息建设不够完善，不利于不动产登记信息的查询与共享。一部分土地登记的依据有待明确完善，对土地登记比较模糊，就会出现登记的工作随意性，有一些农用的土地登记的法律缺失，导致没有合法来源的宅基地、超面积宅基地发证困难，宅基地发证率不高。由于没有别的登记，就无法进行发证。国家现在缺少一部针对所有类型的农用地登记工作的法律，导致农用地登记尚未纳入国土资源管理部门的登记范畴。有些地方的基础信息也是不够完善，信息不准确都是需要进行改变，保证土地登记的完整性与统一性，使实施的不动产统一登记顺利衔接。也可以将所有的信息建立电子档案存储机制。结合现存地籍信息数据库，在各个地方制定统一的土地登记信息技术标准，要求所有测量单位按照该标准进行测量，登记信息的录入要准确，形成一个所有人都可以公开查询到电子档案存储。将其数据更新后及时向上汇报，汇总数据如果有错误的数据的，经核实后及时改正，以保证登记数据的准确性和实效性。总而言之，不动产统一登记面临的土地登记问题多种多样，想要达成理想登记状态并提升相应工作质量，还有较长一段路要走，且需要雷厉风行地推行各项改革、落实更具针对性的举措，方可改善现状。

结束语：几十年以前分散地区的登记转变成统一登记需要进行很多更改，也会面临很大的挑战，多年来各种不动产分别登记，登记部门之间的权力又很复杂，实行比较完善的不动产统一登记是一个漫长的过程，想要彻底改变其土地的问题也是一个重大的挑战。该研究从“四统一”的视角，对不动产统一登记过程中面临的土地登记问题进行了分析和探索，并提出对策建议，这将为不动产统一登记的顺利实施奠定了一些基础，也通过一些经验对不动产统一登记的规范化提供了可靠的参考。

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