物业安全管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。安全管理对整个社会来说具有重要的地位和意义，是社会一切活动的基础保障，在物业管理活动中，安全生产不仅关系着业主和用户的生命财产安全，而且保障了物业的正常运作。物业的安全管理是物业管理最基本的内容，几乎所有的物业管理过程都包括安全管理，安全管理也是评价物业管理质量的最基本、最重要的内容之一。物业安全管理需要业主和使用人的理解、支持、协助和配合，宣传和教育工作可以使业主及使用人了解所在物业安全管理的具体内容和相关规定，尤其是业主对有些知识相对缺乏，宣传教育往往会达到良好的效果。近年来，小区通过不断努力，营造了有利于发展、稳定、和谐的环境，居民满意度逐年提高。然而，当前复杂的社会环境和治安状况，对小区物业管理的安全工作提出了严峻的挑战，加强安全防范的作用日益突出，已经成为物业管理中的首要问题，因此，笔者从容易出现安全问题的角度，对如何提升物业小区的安全管理进行了浅述。

一、物业安全管理概述    

安全是人们对建筑的最基本需求，同样也是对物业管理的最基本要求。随着时代的进步，人们对安全的需求进一步增强，大量应用现代科技手段增强建筑物安全设施的同时，也在建筑布局和环境及配套设施的设计上充分考虑安全的需求。房屋的业主和使用者也不仅仅要求处于安全的状况，对良好的公共秩序和安全保障的心理需求也有日益增长的趋势。物业的安全管理是指物业管理企业，在业主、使用人和相关部门的支持配合下，灵活运用企业、物业和社会资源，为达到安全目标所采取的组织性、技术性措施。物业安全管理中的“安全”是一个抽象的概念，包括“安全状态”和“安全概念”。安全状态是指人的生命得到保障，人身免受伤害；物质和财产没有受到损失；不发生违背人的意志的情况。安全概念是人们心理上对安全的“感觉”包括。安全管理也是一项复杂的系统性工程，能否搞好安全管理，除了物业管理企业要有较高的安全管理水平以外，与业主的支持配合、物业的安防条件、以及社会的安全状况等都有密切的关系。物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。 
　　1.治安管理 
　　①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携 带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物， 搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 
　　2.消防管理 
　　其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保 养和维修等。 
　　3.车辆交通管理 
　　主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要（维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等）得到基本满足后，人类就会首先产生安全（周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓）的需要。随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。

二、小区物业安全管理存在的问题

首先是相关安全管理制度落实不到位，属地管理、直线责任不落实，执行不严格，许可作业审批不规范。其次承包商作为物业安全管理的重点和难点，存在安全监管不到位，作业现场风险辨识不全，防范措施不落实的问题。此外安全检查问题整改不及时，闭环管理不落实，同一问题屡次检查屡次整改，记录与现实不符合。设备维修保养不到位，定期检验不落实；安全设施配备不到位；社区及人员聚集场所安全标识和应急标识不全。人员管理方面存在部分操作人员对设备操作不熟练，对操作规程关键程序掌握不够；对本岗位的风险认识不清，安全观念淡薄，自我保护意识不强，基本安全知识欠缺。

三、油田物业系统安全风险分析

1、按导致风险主要构成要素分类

按导致风险主要构成要素可以分为人的不安全行为、物的不安全状态、机械的不安全工艺流程、环境的不安全因素和管理的缺失等5个子风险。

2、按管理服务对象分类  

物业系统管理与服务的内容较为复杂，既有物，也有人，既有“动产”，也有“不动产”。按管理服务对象可分为7大类：

a员工风险。人为因素是一切事故中最重要的因素，在很大的程度上影响到安全生产及事故发生。其危害因素主要体现在安全意识淡薄、安全技能缺失、行为失当和身心疾病4个方面的子风险。

b访客风险。包括外来施工人员、租房人员以及参观指导监督与检查人员等安全风险。

c房屋风险。包括平房、多层、高层、小高层房屋主体的防震、墙皮脱落、顶板裂缝、房墙倾斜、平屋面平改坡等5个子风险。

d公共设施风险。包括小区内雨污排盖板、污水泵房、公共用电设施、健身器材等风险。

e服务设备体系风险。包括辖区内水、电、气、暖、绿化、环卫、机泵、仪表、自动化信息技术、电梯等10个子风险。

f小区车辆道路交通安全风险。

g自然气象风险。包括风、雪、洪水、地质灾害、地震灾害、流行疾病如非典、H₇N₉、气象灾害等子风险。

四、强化安全管理，多措并举，提升安全管控能力

    物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成 后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执章必严，违章必究。 安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理。 在小区安全管理中，主要安全风险表现在燃气、消防、特种设备、承包商、交通及食品安全方面。根据分析总结出的问题，近几年，我们做了大量的工作不断提升安全管理能力、提升服务质量，取得了显著成效。

（一）提升燃气安全管理能力

    燃气安全是小区最大的安全风险。集中表现在两个方面，居民家庭燃气用具数量种类多、安全风险源多，控制难度大。以燃气灶具为例，从燃气表到炉头，可能泄漏点就有8处，不论是居民的个人行为习惯，还是安全风险意识，都不易控制，更多地只能进行宣传教育、风险提示和监督检查；燃气管网：小区燃气管网多为地埋式，腐蚀检测难以掌握，泄漏检测手段也比较少，且部分小区燃气管网已经运行10年以上，管线老化问题日益凸显，风险渐增。近年来，服务处通过各种方式、采取多种形式宣传燃气安全知识，利用各种手段加强燃气管理，居民安全意识逐步提高，燃气安全设施得到了不断完善。具体做法有充分利用“社区小报”、LED大屏、宣传栏、“支部+协会”等载体开展社区居民燃气使用安全知识宣传，提高社区居民安全意识；形成燃气安全管理网络，高度重视燃气安全监督管理工作；持续燃气资金投资，硬件设施得到提升。

（二）提升消防“预防为主，防消结合”的能力

     高层建筑、人员密集的公共场所的消防安全一直都是社区管理的重点，也是难点；随着小区文化生活的日渐繁荣，群众性大型活动也越来越多；加之小区交通车辆急剧增加，停车问题越来越突出，车辆占用消防通道等现象也屡禁不止，消防安全压力也越来越大。社区的矛盾日益凸显，通过多措并举，消防管理能力显著提升。具体做法有建立重点部位、要害场所消防档案，加强消防重点部位的管理；开展专项消防安全检查。经常开展消防通道、地下室通道及公共区域消防安全检查清理，消除住户住宅楼地下室的不安全隐患，清理纸箱等堆积物上千处；定期开展消防检测；抓好检测组织实施工作，开展防雷电检测工作。

（三）提升特种设备管理能力

社区主要特种设备有电梯、锅炉等，早期投用的电梯及锅炉，随着使用年限的增加，安全风险也越来越大，通过认真分析，总结在使用过程中存在的风险，并严格日常管理，开展危险源辨识和安全经验分享，借鉴别人的事故，举一反三，保持了特种设备的安全运行。具体做法有吸取事故教训，加强电梯安全管理；全面加强锅炉安全管理，确保锅炉运行安全；源头控制，提升承包商管理水平。维修施工进入高峰期时，工作量大、任务重，各种施工带来的风险因素较多，特别是涉及登高、临时用电以及地埋线路等隐蔽工程等危险作业，极易发生坠落、机械伤害、物体打击、触电等事故，为此，严格按照《承包商管理办法》，把好承包每一关。

（四）以安全意识提升为“扣”，加强安全培训，实现安全管理本质化

物业安全管理的指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。 

1、加强教育培训，提升职工安全意识和技能

丰富职工安全教育培训形式，在做好安全生产相关法律、法规、制度、标准等培训教育的同时，加强安全文化、典型做法、事故案例、安全风险警示教育力度，灌输安全理念，调动员工遵章守纪、自控自律的积极性。坚持事前讲安全，把工作中潜在的风险讲清讲透，让员工当安全明白人；坚持事中查安全，通过专业督查、现场检查、相互排查，把各种安全风险降到最低；坚持事后想安全，通过总结回顾工作中的经验教训，对经常性、反复性、易忽视的风险隐患进行挂牌上墙，形成风险管理防控的长效机制。

2、加强应急演练，增强全员安全素质

应急管理是一个动态管理的过程，加强应急管理工作，需持续做好各项应急预案和现场应急处置程序的修订完善，完善各岗位《突发事件应急处置卡》并挂牌上墙，定期组织职工进行应急知识培训学习，提高职工应急处置的能力。针对物业系统常见的安全风险和突发事件，定期组织职工进行现场应急演练，通过演练提升职工在处理各种突发灾害中的协调配合和应急处理的能力，实现安全管理的本质化。

3、制度落实和配套设施

物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况，制定出切实可行的安全管理的制度和办法，如安全管理岗位责任制、安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。 要配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备（如交通通讯和防卫设备），以增强安全管理的安全系数与效率，保证人身和财产的安全。

参考文献

[1] 李振虎. 浅谈如何搞好小区物业管理[J]. 商品与质量·学术观察, 2016（07））

[2] 温治强. 浅谈如何搞好小区物业管理[J]. 西部大开发旬刊, 2016(1):63-63.