1 引言

随着城市进入存量发展阶段，老旧小区改造已成为一项至关重要的民生工程。老旧小区改造能够有效改善居民的生活条件，提升城市的整体品质与形象，更是推动城市转型升级、实现可持续发展的关键举措。老旧小区往往承载着城市的记忆与历史，但随着时间的推移，其设施陈旧、环境脏乱等问题逐渐凸显，影响了居民的生活质量。近年来，我国各级政府积极推动老旧小区改造工作，将其作为提升城市面貌、改善居民生活条件、推进城市高质量发展的重要一环。

沈阳市作为东北老工业基地，老旧小区众多，改造任务艰巨。自2021年以来，全市已累计改造1456个老旧小区，2024年计划完成267个，提前一年完成“十四五”时期1723个小区改造工作任务，惠及居民77.6万户。通过改造，全面提升老旧小区居住环境、设施条件和服务功能。本研究旨在分析沈阳市老旧小区改造中存在的问题，并提出切实可行的对策，以期为沈阳乃至其他城市的老旧小区改造提供参考。

2 沈阳市老旧小区现状分析

2.1 老旧小区基础设施落后

沈阳市的老旧小区大多建设于1970-1980年代，在当时经济和技术条件相对有限的情况下，由于历史遗留问题，这些小区的基础设施普遍较为落后，给居民的生活带来了诸多不便。

首先，供电、供水、排水、供暖等管线老化严重，给居民的生活带来了安全隐患。由于这些管线使用年限较长，材料质量和技术标准也相对较低，因此容易出现老化、破损等问题。这不仅影响了小区的正常运行，还可能引发火灾、泄露等安全事故，给居民的生命财产安全带来威胁。

其次，道路狭窄、停车位不足也是老旧小区普遍存在的问题。由于当时规划设计的局限性，小区道路往往狭窄曲折，通行不畅。同时，随着私家车的普及，停车位的需求也日益增加，但老旧小区的停车位数量却远远不能满足居民的需求。这不仅给居民的日常出行带来了不便，还容易导致乱停乱放、交通拥堵等问题。

此外，老旧小区的绿化率低、环境脏乱差也是影响居民生活质量的重要因素。由于缺乏有效的管理和维护，小区的绿化植被往往枯萎凋零，缺乏生机。同时，垃圾处理不及时、卫生环境差等问题也普遍存在，给居民的生活带来了极大的不便。

2.2 建筑结构陈旧，存在安全隐患

老旧小区的建筑结构大多采用砖混结构，这种结构在当时的建筑技术条件下，无疑是经济实用的选择。然而，随着时光的推移，岁月的侵蚀和频繁的使用使得这些建筑逐渐显露出疲态。

经过多年的风雨洗礼，许多老旧小区的建筑出现了各种各样的问题。最为常见的是墙体裂缝，不仅影响了建筑的美观性，更对建筑的结构安全构成了威胁。此外，漏水问题也屡见不鲜，尤其是在雨季，许多住户都饱受屋顶、墙面漏水的困扰。更为严重的是，部分小区的墙体还出现了脱落现象，墙皮掉落不仅影响了小区的整体环境，也给居民的生活带来了安全隐患。

除了建筑结构本身的问题外，老旧小区的消防设施也普遍不完善。许多小区的消防通道被堵塞，消防设备陈旧落后，甚至有的小区根本没有配备消防设备。一旦发生火灾等突发事件，后果不堪设想。由于缺乏有效的消防措施，火势很容易迅速蔓延，给居民的生命财产安全带来极大的威胁。

2.3 居民构成复杂，管理难度较大

老旧小区作为城市的重要组成部分，承载着许多居民的生活记忆。然而，这些小区往往面临着居民构成复杂、管理难度大等问题。在老旧小区中，居民群体包括老年人、低收入家庭、外来务工人员等多种类型，他们各自的需求和期望各不相同，这为小区改造工作带来了极大的挑战。

首先，老年人是老旧小区中的一大居民群体。随着年龄的增长，他们对生活环境和安全条件的要求也逐渐提高。许多老年人希望能够有一个干净、整洁、安全的生活环境，方便他们的日常出行和休闲活动。然而，由于老旧小区的基础设施普遍较差，许多老年人面临着上下楼梯困难、公共设施不足等问题，这给他们的日常生活带来了诸多不便。

其次，低收入家庭也是老旧小区中的常见居民类型。这些家庭往往经济条件有限，对小区改造的期望主要集中在改善居住环境和提高生活质量上。他们希望小区能够有更多的绿化空间、更完善的公共设施，以及更安全的居住环境。然而，由于经济条件的限制，他们往往无法承担过多的改造费用，这使得小区改造工作难以全面推进。

此外，外来务工人员也是老旧小区中不可忽视的一部分。他们通常为了工作而暂时居住在小区内，对小区的环境和管理水平有着一定的要求。然而，由于他们的流动性较大，对小区的归属感和责任感相对较弱，这也给小区管理带来了一定的难度。

除了居民构成复杂外，老旧小区还普遍缺乏专业的物业管理团队。这使得小区的日常管理和维护工作难以得到有效保障。同时，由于居民自治意识不强，许多居民对小区的管理和改造工作缺乏参与热情，导致小区管理混乱，改造工作难以推进。老旧小区居民构成的复杂性以及缺乏专业的物业管理团队和居民自治意识不强等问题，使得小区改造工作面临着诸多挑战。

3 沈阳市老旧小区改造的必要性

作为全国重要的老工业基地，沈阳市城镇化起步早、进程快、水平高，2023年城镇化率已达到85.12%，随之带来的老旧小区体现出量大、面广、类型多等特点。总体以房改房为主，在当时“先生产后生活”理念下设计和建造，普遍存在设施老旧、管理薄弱、问题突出、历史欠账较多等问题。沈阳市老旧小区改造的必要性不仅仅体现在改善居住条件上，还涉及到更广泛的方面。

3.1 改善居民生活质量

沈阳市老旧小区的居民多为中低收入家庭和老年人，由于建筑年代久远，这些小区的居住环境普遍较差，配套设施不完善，如供水供电不稳定、供暖设施老化、没有电梯等问题严重影响居民的日常生活。通过改造，可以显著提升这些小区的居住环境，提高居民的生活质量。

3.2 促进城市更新和空间优化

老旧小区占据城市核心地带，土地价值较高。对老旧小区进行改造，通过拆除违建，植入公共服务功能等方式，提高土地使用效率，实现城市空间的优化配置。此外，更新后的小区可以与周边现代建筑融合，提升城市整体形象，增强城市的综合竞争力。

3.3 提升城市治理水平和社区凝聚力

通过老旧小区改造，可以加强小区的基础设施建设和管理，提高城市的治理水平。同时，改造过程也可以加强居民之间的联系和沟通，提升社区凝聚力，为构建和谐社区奠定基础。

3.4 保护与传承历史文化风貌

沈阳市的老旧小区中，部分建筑具有一定的历史文化价值，反映了一定时期的建筑风格和社会文化背景。改造过程中，保护和利用好这些历史文化资源，不仅可以保存城市的历史记忆，也可以促进文化旅游的发展，增强居民的文化认同感。

3.5 实现绿色低碳发展目标

老旧小区改造是实现城市绿色低碳发展的有效途径。通过节能改造、增加绿化面积、改善垃圾处理和污水处理设施等措施，可以显著降低小区的能耗和污染排放，实现可持续发展目标。

4 沈阳市老旧小区改造面临的问题

4.1 资金短缺与融资难

沈阳市老旧小区改造的首要问题是资金短缺。目前沈阳市老旧小区改造资金来源有中央补助资金、发行专项债、市区两级财政、管线专营单位出资以及居民出资。由于老旧小区数量众多，改造规模庞大，资金需求巨大。然而，目前政府财政投入有限，社会资本参与积极性不高，导致改造资金筹集困难。同时居民出资占比小，未能激发居民的出资热情，也影响了改造资金的筹集。

4.2 政策法规不完善

在老旧小区改造过程中，政策法规的完善程度直接影响改造的顺利进行。目前，沈阳市在老旧小区改造方面的政策法规尚不完善，缺乏系统性和针对性。加装电梯等方面政策不完善，政策执行力度不足，使得改造工作面临诸多不确定性，影响改造效果。

4.3 规划设计与施工质量不高

老旧小区改造涉及建筑、市政、绿化等多个领域，需通过老旧小区规划设计进行统筹安排。然而，在实际改造过程中，由于设计水准不高、技术标准不统一、施工质量监管不到位等问题，导致改造效果参差不齐，甚至存在安全隐患。

4.4 居民参与度低

居民是老旧小区改造的直接受益者，他们的参与程度对改造工作至关重要。然而，由于居民对改造工作的认识不足、利益诉求不一致等原因，导致居民参与度普遍较低。这不仅影响改造工作的推进速度，也容易导致改造方案与居民需求脱节。

4.5 改造后管理与维护不足

老旧小区改造完成后，管理与维护同样重要。许多改造后的老旧小区由于缺乏有效的物业管理和维护，很快就再度出现设施老化和环境退化的问题。这不仅降低了改造的持续效益，也影响了居民的居住满意度。如何建立长效的管理机制和筹集必要的维护资金，是沈阳市老旧小区改造面临的一个主要问题。

5 沈阳市老旧小区改造对策建议

5.1 多元化融资，拓宽资金来源渠道

解决资金筹措困难的问题，沈阳市应拓宽资金来源渠道，制定激励政策吸引民间资本和外部投资者的参与。通过探索多元化的融资模式，如PPP模式（政府和社会资本合作）、REITs（房地产投资信托基金）等，引入更多社会资本参与老旧小区改造，实现资金的良性循环和高效利用。

5.2 完善法律法规与政策执行

沈阳市应完善老旧小区改造政策体系，明确改造的目标、原则、程序和责任主体，为改造工作提供有力支持。按照“谁受益谁出资”的原则，制定住房公积金、住宅专项维修资金用于老旧小区改造等相关政策，鼓励居民出资，落实居民参与改造责任。同时，加强政策执行力度，建立健全监管机制，确保改造过程中的合规性和公平性。在政策制定和执行过程中，沈阳市还应注重与其他相关政策的衔接和协调，形成政策合力，共同推动老旧小区改造工作。例如，可以与城市更新、棚户区改造等政策相结合，实现资源共享和优势互补。

5.3 提高居民参与度与满意度

居民是老旧小区改造的直接受益者，他们的参与和支持对于改造工作的成功至关重要。因此，沈阳市应坚持“问需于民、问计于民、问效于民”，通过多种途径提高居民的参与度，如建立居民代表参与改造方案制定、实施和评估的机制，加强信息公开和宣传教育，提高居民对改造工作的认识和信任。关注居民的利益诉求和预期回报，确保改造方案符合居民的实际需求和生活习惯。在改造过程中，应充分尊重居民的意愿和意见，及时回应和解决居民的关切和问题，提高居民的满意度和获得感。

5.4 提高设计施工水准

沈阳市在老旧小区改造过程中应坚持规划引领，高标准制定老旧小区改造方案，严格按图施工，提升改造质量和效率。例如，通过组织老旧小区改造责任主体、项目实施主体、社区书记、居民代表、设计单位和第三方设计团队，共同商议研讨设计方案，提升设计水准同时积极采纳居民意见和建议，从源头上实现问需于民。积极采用新技术方法，采用绿色建筑技术、智能化管理系统等先进技术手段，提高小区的能源利用效率、环境质量和居住舒适度。

5.5 建立长效管理与维护机制

为了确保改造后的老旧小区能够持续保持良好的环境和设施条件，沈阳市应建立长效的管理与维护机制。具体而言，可以引入专业的物业管理公司负责小区的日常管理和维护工作，同时建立健全的维修基金制度，确保维修资金的充足和合理使用。此外，沈阳市还可以加强社区建设和居民自治能力培训，提高居民的自我管理和维护意识。通过加强社区组织和居民之间的沟通和协作，共同维护小区的公共环境和设施条件。

6 结论

老旧小区改造是一项系统工程，需要政府、社会和居民共同努力。面对资金来源、政策、技术标准以及后期维护等挑战，建议积极拓宽资金来源渠道，完善法规与执行，提高居民参与度，提高设计施工水准，并建立长效管理与维护机制。在未来的工作中，沈阳市还需不断探索和创新，以适应城市发展和居民需求的变化，确保老旧小区改造工作能够取得实效，真正造福于广大居民。

参考文献

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