1导言

房地产企业如果想要实现快速发展，就必须保证资金的充足，优化项目成本管理工作能够提高对资金投入的预测水平，加强风险管控，借助更加有效的措施解决有关问题。在项目成本控制中，需要进行成本预算科学化管理，对资金流向与利用合理的方式进行控制。而伴随着成本的逐渐降低，企业的经济收益才能够有效提高，这对于企业发展来讲非常重要。而在这一情况下，优化项目成本管理工作具有非常重要的意义。在成本管理中，对各个环节进行改革，能够提高企业的建设能力，使企业更加顺利的发展。在房地产项目成本控制之中，会对各个环节进行合理优化，不仅需要关注控制内容，还要优化控制方式，借此促进企业的稳定进步，为其创造良好条件。

2房地产项目成本管理的重要性

首先，有助于完善成本管理模式。目前多数房地产企业在项目成本管理的工作中只重视前期阶段的控制，忽略施工承包商在工程建设方面的成本控制，容易出现成本管理不全面与不准确的问题，对项目开发的效益水平造成不利影响，而企业在房地产项目领域中切实应用全面成本管控的方式，就能够从前期的投资决策环节、设计环节、招投标环节与中期的施工环节、后期的竣工环节，对整体的流程和项目成本进行严格控制，创建非常完善的成本管理模式，预防出现日常管理工作不全面、不准确的问题，利用全方位、多层面、多维度成本管控的措施促使房地产开发企业效益水平的提高。

其次，有助于增强企业竞争力。近年来，我国房地产开发行业的发展速度加快，市场竞争也越发激烈，如果房地产企业开发项目经济效益水平过低，就会导致自身的竞争力降低，对后续的健康稳定发展造成不利影响。采用科学的成本控制方式，能够帮助企业全面、详细地了解开发项目的整个流程和各个阶段成本信息，各个部门都能按照成本控制的要求，对每个流程和环节的造价与资源消耗量进行控制，使得房地产开发企业能够预防资源损耗问题和浪费问题，还能切实提高经济效益水平，改善发展现状，提高自身在市场领域中的竞争实力。由此可见，分析和研究房地产开发企业在项目成本管控具有重要意义，应结合项目成本组成特点和具体状况完善成本管控机制模式，进一步提高整体项目的成本管理水平。

3房地产项目成本管理现状

房地产的企业在项目成本管理的各种方针和措施实施过程的当中，经常会面临许多的现实问题，而影响到了最终成本控制的效果，阻碍了企业的综合发展，使企业无法在健康、可持续的状态下，完成各种经营战略的目标。通过分析当前房地产项目在开展成本管理时的各种问题，研究成本管理的主要内容，才能够真正的解决实际的难题，提升管理的效率。在开展房地产项目成本管理的过程当中，应当通过对合同管理、设计、施工和招标管理等等环节的细节把控，使得成本控制能够满足房地产项目建设的需求，也能够满足房地产行业经营发展的目标。在相关合同的签订中，要对每一项条例进行确认，明确条例当中各方的责权情况，使得合同签订和相关工作的控制能够更加的严谨，避免引起各方利益的纠纷，而导致开展实际施工建造和项目经营时出现问题而影响到不同组织之间的经济效益。通过提升有关合同经办人员的整体业务能力，能够有效的解决合同责任分析不到位和利益纠纷等问题，从而做好合同风险的评估工作。在设计管理的过程当中，也要基于成本控制的目的，对图纸当中审核不足之处进行把关，确保细节部分能够处理得当。避免在设计阶段出现各种失误，而造成后期的质量问题和纠纷问题。在限额设计理念应用不足的状态之下，企业在进行施工建造时，也会出现各种质量和安全问题，导致成本管理失去了效应。所以，无论是设计人员还是施工建造人员，都要基于自身岗位的具体要求，使得各自的工作状态能够达到最佳化。避免在开展成本管理时，与其他工程建设的环节脱节，导致房地产项目的经营状态较差，成本管理无法与实际情况相衔接，而降低了成本管理的效率，导致成本管理的过程过于混乱与无力，使得成本管理的效率低下，最终导致资源浪费，企业相关项目的经济效益无法达到最大化的目的。

4房地产项目成本管理过程中存在的问题

4.1初期成本投资缺乏足够的认知

房地产项目初期的开发阶段包括几个方面的内容，比如项目的投资阶段和设计规划阶段，是整个房地产项目的基础部分，在此阶段的费用占据了房地产项目整体费用的3%，尽管比例不高，但是也可以对整体的项目成本造成深远的影响，可能会影响额外的97%。房地产项目投资的决策是否正确，决定着建设单位的经济资源是否可以实现优化配置，建设单位是否可以从项目建设中取得最大的经济效益，房地产项目的规划设计阶段是整体项目的技术性与经济性的有机结合，要实现效益化和全面化的投资，才能使房地产项目的决策阶段变得完整。国内的一些中小型房地产建设单位在房地产项目中的初期成本规划都缺乏一定程度的经济眼光，甚至会在房地产项目工程设计清单中存在数据错算的情况，难以对房地产项目的质量和成本控制形成保障，这也说明国内的部分建设单位对房地产项目的初期成本投资缺乏科学的认知。

4.2 成本管理脱节情况明显

当前大多数房地产企业在发展之中，都将利益放在最重要的位置，企业在实际建设中，需要进行工程预算和结算的工作，其对于企业经营会产生决定性影响。在实际展开房地产企业成本预算过程之中，要对成本管理工作作出优化，加强控制效果，提升成本管理水平。然而当前房地产企业在实际发展中，经常出现成本管理和工程预算、决算不能衔接的情况。比如表现在预算和决算工作的数据有效性不足，数据更新速度较慢，无法为成本管理提供依据等情况，说明当前我国使用的传统方式，已经不能满足市场发展的要求。除此之外，财务人员对于实际施工情况的了解程度也不足，导致财务信息真实性很难得到保障。这一情况的出现，就会使财务部门不能与其他部门之间进行有效沟通，会对财务成本预算管理工作的衔接性产生负面影响，导致决策的正确性明显下降。

4.3管理方式落后管理难度比较大

我国房地产行业的发展迅速，各层次的房地产建设单位素质都有不同，许多企业在房地产项目中成本预测的方式和方法都比较落后，没有向国际的通行做法靠拢，在房地产项目投标的前后细化各项成本的预算。比如部分建设单位在房地产项目中只关注投标价格的计算，但并没有将计划的成本落实到各个部门中，对各个具体项目及实施环节落实具体的管理目标。部分建设单位在房地产项目的成本预测和成本规划都缺乏有效的编制基础，大多数的技术人员只参与规划的设计或者监理工作，对施工技术方面的研究较多，却忽视了经济方面的考虑，在房地产项目成本管理中的问题都缺乏针对性的比对。

5房地产项目成本管理控制措施

5.1决策阶段的成本管理

房地产项目的决策阶段成本管理包括对项目的定位和规划设计两个方面，有关部门既要对房地产项目进行定位，明确经济指标的各项内容以后，再设置合理的功能。如果有关部门在这部分的工作中没有做好有效的定位，或者功能设置不合理，可能就会导致房地产项目的收益降低，那么成本管理工作的效果就会不明显，背离了投资的原则。建设单位要先研究市场的发展规律，确定合理的房地产项目开发建设目标，确定好消费市场以后，根据房地产项目的特点及价格水平、经营策略及开发计划，研究房地产项目的具体投资规模、成本及收益等指标。同时，有关部门要做好房地产项目的规划与设计工作，从房地产项目的整体规划设计出发，考虑到房地产项目的建设品质，从高品质、好景观及美丽环境等角度出发，打造全方位优质的房地产项目，要充分结合地域文化特色，满足民众的居住需求，创新产品设计，做好市场定位，扩大企业在房地产项目取得的效益。

5.2规划设计阶段

在开发过程的最前端进行全局性策划，将整个项目成本管理重难点提炼，做出管控预案。成本工作要不断前置，通过编制成本策划，对拟建项目通过各种产品组合、系统性的梳理产品配置，通过投资测算与预选方案测算对比，完成市场、产品、成本等要素的最优配置，从而助力项目获得和保持竞争优势，获得更大的利益。成本策划主要对土方平衡、地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行重点把控，确定的指标作为设计后续的限额设计标准。成本策划要加强部门间的横向沟通，最终营销定位、设计方案等要与成本策划成果相互匹配。在进行施工图设计的时候，设计人员应该注重让设计文件可以将经济和技术相互融合，而房地产公司也应该对设计文件进行仔细的审核，确保设计文件可以将技术性指标和经济性指标相互结合，保证设计文件符合低成本高效益的工程预期。

5.3招标采购与合同签订环节

房地产开发可控成本基本以各项工程或咨询合同的形式具体展开，要想确保费用发生在计划范围内，必须在招标采购与合同签订环节重视成本造价事宜。关键要点和常见费用争议事项如下。

招标控制价的确定应经过充分的市场考察调研并履行内部决策，特别是对于国有资产投资项目，一般须控制在可行性研究估算的前提下，在建立整体和分项开发概算和预算的基础上进行采购，估算、概算和预算，逐级预留调整空间，单项采购原则上不得突破原设概算并制定确需突破调整的审批程序，确保成本费用或收益率满足可行性研究估算或概算。设计类、造价咨询、监理等有国家、地方或行业收费标准，但一般收费标准略高于市场实际水平。多科目单价合同，招标时报价表填报科目应尽可能全面，避免后续实施过程中出现漏项导致额外的索赔谈判而造成费用超支。以建筑面积为计算基数的单价合同要在招标和合同签订时明确计价和结算时对建筑面积的定义，规划建筑面积、测绘面积等因计算规则不同而结果不同，如实际案例存在因为定义不清而存在争议的情况，为方便界定，可以明确以建筑规划许可证载明的建筑面积为准，并可约定实际与合同暂定面积浮动一定范围内费用包干，避免因实际面积变化而导致费用超支。

监理咨询等费用受工期影响较大的招标事项，应明确计划工期以及实际工期发生变化的费用调整办法，考虑到良好的监理服务对工期节约也有重要促进作用，一般可以约定在计划工期内费用包干，而超出计划工期全额计费或超出一定时间外的部分单独计费，而计费方式也存在多种选择，可以按照中标价款和计划工期折算每日费用，考虑到工程后期人员需求变化，也可以采用按实际配置人员工资计费方法，但需在招标文件和合同条款中提前明确具体费用计算方式和费用标准。非必要情况尽量不设置预付款，但有些招标内容比如设计类，前期投入工作量大，可以根据实际情况设置预付款，但应在合同中明确由合作单位提供预付款保函作为担保，作为违约和解约的费用追偿保障，避免因供应商违约造成预付款难以追偿。合同费用支付和考核挂钩的，应在招标文件和合同中明确，特别是定性定量相结合的考核方案往往设计为较为复杂的考核打分体系，个别案例中考核表在中标后甚至是合同签订后再提供，增加了合同谈判难度和扯皮风险，从而影响合同实际发生费用。

房地产成本工作人员必须具备技术、经济和法律管理知识，以确保特定的工作能力。为了提高成本人才的水平，按照国际标准进行改革，安排这一领域的专业教师为进一步的研究做更好的工作。新时期房地产的管理模式必须遵循科学开发的概念。房地产行业的创新是一种“保持健康”的方法，项目成本管理是综合了经济、技术、管理的投资管理，包括整个项目建设过程。项目成本管理的传统模式是指将开发的项目通过投标委托给在项目组建初期就经验丰富的所有者。在这个过程中，经验丰富的业主从设计中做出决定。在竞争激烈的房地产经济大潮中谋求生存和发展，是筹集房建资金、加强房地产建设成本控制、评估投资效果的基础。房地产开发公司面临的关键问题之一。

5.4施工阶段

施工过程中汇集甲、乙方项目部人员，成本人员就合同基本原则、各方职能、合同范围、技术要求、变更签证规定等各要素进行交底，以便在合同履行过程中减少摩擦、提高工作效率、减少工作障碍。在项目开发过程中，结合各类档案、台账跟踪、夯实、预警过程实际动态成本，及时跟踪各成本科目的执行情况，在新合同或补充协议产生、设计变更及工程签证发生、各项费用发生、计划外事项发生等环节及时记录实际发生数据。对于待发生的合同、费用、签证变更和其他增减事项进行预留，防止成本漏项。每月固定时间进行动态成本回顾，与目标成本进行对比分析，说明成本超出具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施等。项目开发过程中，项目市场定位调整、建造标准发生较大变动、项目开发计划重大调整、建筑市场出现重大波动等特殊情况，及时对目标成本进行调整，确保项目成本的真实、准确及可控。

5.5竣工结算环节

竣工结算作为房地产项目开发成本造价动态管理工作的核心工作之一，在开展造价结算工作时，必须进行严格审核，确保精准与合理。政府代建及其他固定收益回购类的房地产项目，政府需要通过审计机构认定项目开发成本，因此开发实施主体的分包合同结算金额有和政府审计结果不一致的风险，保险起见可以政府或第三方审计机构审定的金额作为结算依据。此外，通过数据库的完善，不断积累数据形成公司的标准成本。通过案例总结分享，积累成本管理经验及项目成本运作经验，提升公司成本管控能力。针对成本管理典型案例等编制培训资料，或组织成本系统内部培训，后续项目吸取经验教训，完成知识经验转化。

结束语

总之，从房地产项目建设的角度讲，加强成本控制等于为建设单位创造更多的价值，在房地产项目中获得的利润是有限的，虽然弹性较大，但是需要建设单位通过有效的成本管理措施来放大可利用的空间。由此可见，要重视房地产项目中的成本管理，考虑到成本管理的影响因素，针对当下成本管理中常见的问题，要做好防范的措施，从以往的实践中总结经验，给出合理化的解决方案，落实房地产项目中成本管理的各项要求。

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